Como é comprar e vender uma casa no Canadá

Se você me acompanha no Instagram já deve estar sabendo que acabamos de vender a casa que moramos e compramos outra. E como muita gente ficou curiosa sobre os dois processos, vou contar nossa experiência.

Um pouquinho da nossa história

Nós compramos essa casa em 2008 e moramos durante 11 anos. Ela tem um valor emocional muito grande pois foi aqui que nossas filhas nasceram.

Porém a família cresceu e a casa foi ficando pequena. Mesmo com todas as reformas que fizemos ao longo dos anos, o imóvel tem suas limitações. E por ser uma casa semi detached (colada com a do vizinho) não pode ser ampliada.

Então começamos a considerar uma mudança. Mas queríamos continuar na mesma área, primeiro porque gostamos daqui e segundo para as que as nossas filhas não tivessem que mudar de escola. No fim conseguimos uma casa bem pertinho da que moramos agora.

O mercado imobiliário em Toronto

Não é segredo para ninguém que os preços de imóveis em Toronto estão caríssimos. E com as regras atuais para conseguir um financiamento, está difícil comprar um imóvel, principalmente o primeiro.

No nosso caso, como já temos uma casa, a história é um pouco diferente. Em 2001 compramos nossa primeira casa por 230 mil, vendemos por 280 mil e pagamos 359 mil, em 2008, por essa casa que estamos agora. Muitos anos e reformas depois, vendemos por 861 mil, em 2019.

Estão achando que estou rica né? Porém, o que sobrou depois de tirarmos as reformas, o que ainda devíamos ao banco, os custos da compra e venda, só deu para pagar o down payment no novo imóvel e a Land Transfer.

Vendemos bem, se compararmos com o preço pago 11 anos atrás. Só que todas as outras casas também subiram de preço então a gente acaba ficando na mesma. Não sobra dinheiro para farra. Aliás, estou mais sem grana agora, do que antes de vender a casa. Tem contas que é melhor a gente não fazer… hahaha

O primeiro passo antes de buscar um imóvel

Antes de sair procurando imóvel, é preciso saber exatamente se você qualifica para um financiamento e quanto é que pode gastar.

Para isso, você precisa ir num banco ou mortgage broker para uma avaliação. Eles irão fazer uma avaliação e emitir um Pre-Approval. Ou seja, você está pré-aprovado para comprar um imóvel de um determinado valor.

Com essa carta em mãos já pode iniciar sua busca por um imóvel e quando encontrar um que te agrade, fazer uma oferta.

Mesmo quem já tem um imóvel, deve fazer isso. Imagina se você coloca sua casa à venda e depois não qualifica para comprar outra!

No blog tem alguns posts explicando sobre o trabalho do mortgage broker (veja aqui, aqui e aqui). Mas colocando de uma forma simplificada, os bancos como RBC, CIBC, Scotiabank, etc, são mais conservadores e criteriosos, na hora de oferecer um financiamento, comparados a bancos menores, especializados em mortgage. Além do mais, para saber o que cada um oferece você teria que visitar cada instituição separadamente. O mortgage broker trabalha com vários bancos, podendo oferecer um leque maior de opções.

No nosso caso, já tínhamos uma mortgage com o RBC, portanto, apenas fizemos uma reavaliação da nossa situação financeira atual e eles liberaram a mortgage para comprarmos a segunda casa. Continuou quase tudo igual, mudou o imóvel e o tempo de financiamento.

Escolhendo um corretor

É possível vender um imóvel sem contratar um corretor, porém a maioria das pessoas não fazem isso. Grande parte prefere contratar um corretor, por causa das inúmeras vantagens que eles oferecem.

O corretor, além de mostrar propriedades, faz todo o intermédio na negociação, inclusive o contrato de compra e venda.

Quem paga o corretor é quem vende a casa. Quem compra, não paga nada!

O corretor que o vendedor escolher, vai listar a casa e fazer o marketing. Ele vai ganhar 1,5% de comissão sobre o valor da venda.

Qualquer corretor pode levar clientes para visitar o imóvel e o que vender, ganha 2,5% de comissão. Se o corretor que listou, vender, ele geralmente diminui a segunda comissão. O nosso disse que se ele vendesse pagaríamos um total de 3%, ao invés de 4%. Os valores são os de mercado mas dependendo do seu relacionamento com o corretor, dá pafa negociar um comissionamento diferenciado.

O vendedor não paga nada ao corretor, se o imóvel não for vendido, dentro do prazo do contrato.

Na hora de contratar um corretor, escolha alguém com boas referências e com experiência. Vai fazer toda a diferença, tanto na venda quanto na compra.

Os nossos corretores são o Toni Martins e a Manuela Martins. Nós trabalhamos com o Toni desde a nossa primeira casa, em 2001. Ambos falam português.

Para quem vende, o Toni e a Manuela fazem uma análise de mercado para saber os preços dos imóveis da região, fazem um super marketing dos imóveis que eles listam, traçam a melhor estratégia de venda e ainda oferecem o serviço de home staging (explico sobre isso mais abaixo).

Para quem compra, eles também são ótimos porque sabem negociar e vão te indicar imóveis que são um bom investimento. Lembro que na época que compramos essa casa, olhamos várias outras e ficamos balançados por uma que estava mais bonitinha. Apesar de ser uma casa um pouco mais cara, que geraria uma comissão maior, o Toni disse que ela não seria um bom investimento para nós, por causa da região e porque a reforma não estava muito bem feita. Seguimos a recomendação e hoje realmente a outra casa teria valorizado bem menos do que essa que estamos agora.

Preparação da nossa casa para a venda

Antes de colocar a casa à venda fizemos uma arrumação completa. Inclusive dentro dos armários, pois as pessoas abrem tudo! Tive que tirar e empacotar várias coisas para deixar tudo mais vazio e arejado.

Os corretores recomendam deixar a decoração da casa neutra e sem muitos itens pessoais, como fotos de família e enfeites. Fazemos tudo isso para que os possíveis compradores possam se imaginar morando na casa. Afinal, é mais fácil alguém se imaginar morando num local com decoração neutra do que numa casa cheia de fotos e coisas de outra pessoa.

Isso é muito importante principalmente no Canadá, que possui uma enorme diversidade cultural. Um exemplo, uma vez uma corretora veio aqui olhar a casa antes de trazer seus clientes pois eles eram muito supersticiosos. Portanto, ela veio conferir se não havia nada aqui que pudesse ofender ou espantar seus clientes.

Também é muito comum fazer home staging. Que nada mais é do que ter a casa decorada por um profissional, muitas vezes usando móveis e itens de decoração deles. Na minha casa eles trouxeram tapete para a sala, mesinhas, vasos e um quadro para a sala de jantar. Também mudaram algumas coisas de lugar.

Ficou parecendo casa de revista. Agora imagina manter assim até vender, com duas crianças que parecem um furacão toda vez que entram em casa.

As visitas na nossa casa

Quando a casa ficou pronta, foi listada no mercado imobiliário. Qualquer corretor credenciado tem acesso ao imóvel e pode trazer seus clientes, desde que marque um horário para isso.

Nós tivemos que deixar a chave numa caixinha, do lado de fora da casa, para facilitar o acesso a qualquer hora. Apenas estipulamos que não queríamos visitas depois das 20h.

E para mim essa é a parte mais chata. Ter pessoas estranhas entrando na minha e ainda por cima, mexendo em tudo! Stress nível máximo.

Durante as visitas, recomenda-se que o dono da casa não esteja no imóvel para dar mais liberdade aos possíveis compradores.

Outra coisa que os corretores fazem para promover o imóvel é a open house, onde a casa fica de portas abertas para quem quiser entrar e olhar. O corretor fica de plantão dentro da casa, recebendo as pessoas. Imagina no Brasil se isso ia dar certo…

Nós tivemos 2 open houses, uma num sábado e outra num domingo. No total desses dois dias foram mais de 50 famílias que vieram olhar o imóvel! Somando aos outros 5 dias que a casa ficou à venda, foram mais de 100 visitas! Entendeu o meu stress, a gente praticamente só vinha para casa dormir.

Graças a Deus que vendemos em 7 dias pois não sei quanto tempo aguentaria nesse ritmo.

A venda da casa

Existem várias estratégias que podem ser adotadas durante a venda de uma casa. O corretor vai analisar e determinar qual a melhor, em casa situação.

Para nós foi recomendado listar a casa no mercado abaixo do preço, para gerar mais interesse e possivelmente múltiplas ofertas.

Marcamos 1 dia para receber as ofertas, então ninguém podia tentar comprar antes daquele dia. É um passo arriscado mas para a gente funcionou exatamente como o corretor disse que funcionaria.

No dia marcado tivemos 9 ofertas! O curioso é que durante todo o processo só lidamos com os corretores, não há uma conversa direta entre compradores e vendedores. No dia da oferta, 9 corretores chegaram preparados com contratos de compra e venda assinados pelos compradores, mais cheque de depósito para fechar o negócio.

O comprador avalia todas as ofertas e escolhe a que mais agrada. Se nenhuma agradar, a casa continua no mercado.

Nós avaliamos as 9, uma de cada vez. Nenhum comprador fica sabendo quanto o outro ofereceu. Depois da análise, demos uma chance para que todos melhorassem suas ofertas. Alguns aumentaram o valor, e no fim escolhemos a mais alta, dentro da faixa que queríamos vender.

Para o vendedor, isso é ótimo, mas para quem compra, terrível! É uma espécie de leilão, só que você não sabe quanto o outro deu. Então fica chutando um preço alto para tentar levar a casa. Ter um corretor experiente que saiba negociar, evita que você pague mais do que o imóvel vale e também que você dê uma oferta totalmente sem chance de ser aceita.

A compra da casa nova

Nós não passamos por nada disso na compra da outra casa porque conhecíamos o dono. Conversamos diretamente com ele, chegamos a um valor e pronto! Somente o contrato de compra e venda foi feito pelo corretor.

Mas o normal seria ter visitado inúmeras propriedades, com o corretor, e depois dar uma oferta na casa que gostamos. Correndo o risco de entrar numa disputa, como a que tivemos pela nossa casa.

Quanto custa comprar e vender um imóvel em Toronto

O closing cost, ou custo de fechamento, é diferente para vendedores e compradores.

Para o vendedor:

O vendedor terá que pagar a comissão do corretor e qualquer serviço extra contratado, como home staging, por exemplo. Em cima desses valores tem mais 13% de HST. No total pagaremos $38,917 de comissão pela venda da nossa casa.

Além disso, tem as taxas do advogado que vai fazer a documentação. Aqui quando a casa é vendida, o advogado faz toda a transferência do imóvel para o novo dono. O custo do advogado é a partir de $500. Na nossa propriedade estimamos que o custo total será de $1050, incluindo as pequenas taxas pagas ao governo para fazer a transferência.

Outra coisa que o advogado faz é ajustar as contas de água, luz, gás e IPTU. Se o vendedor deve, terá que pagar. Se pagou a mais, o comprador tem que devolver.

O valor que você deve de mortgage para o imóvel vendido também tem que ser pago.

Então no final, parece que você vai ganhar um dinheirão quando vender a casa, mas quando acaba de pagar tudo, a realidade é bem diferente.

Para o comprador:

Não paga nada ao corretor.

Paga o advogado e as pequenas taxas para transferência do imóvel.

Paga um seguro chamado Mortgage Default Insurance, caso dê menos de 20% de entrada no imóvel. O valor varia e é adicionado na mortgage.

Se estiver comprando um imóvel novo, vai pagar taxa em cima do valor.

Paga as taxas de transferência do imóvel (Land Transfer). Quem compra imóvel em Toronto paga a taxa de transferência provincial mais a da cidade. Ou seja, paga o dobro! Só fica dispensado da taxa da cidade quem compra imóvel pela primeira vez. O valor da Land Transfer Tax varia de acordo com o valor do imóvel. Para vocês terem uma ideia, numa casa de 850 mil, paga-se 27 mil de taxa de transferência. Sendo metade provincial e a outra metade municipal. Para saber o valor exato da taxa, na propriedade que deseja comprar, clique aqui.

Antes de comprar um imóvel, se informe exatamente quanto será o seu closing costs para não ter surpresas depois. Eu estou escrevendo e pensando se realmente fiz um bom negócio trocando de casa. É tanta taxa que estou até tonta…

Tempo para desocupar um imóvel

Aqui no Canadá, quando vendemos ou compramos um imóvel dificilmente mudamos imediatamente. É comum esperar 30, 60 ou até 90 dias para mudar.

Quem mora de aluguel precisa avisar com 2 meses de antecedência que irá sair. Quem vendeu a casa, precisa achar outro lugar para ficar. E ainda tem o tempo de fazer toda a documentação do imóvel.

Então, no momento moro numa casa que não é mais minha e tem outra pessoa morando na minha. A data de fechamento das duas casas está para setembro. No dia que eu entregar essa, me mudo
para a outra. Essa data pode ser mudada, se vendedor e comprador concordarem.

Itens extras inclusos na compra do imóvel

Quando compramos um imóvel podemos incluir na negociação qualquer coisa que esteja dentro da casa.

Geralmente a cozinha, fogão, geladeira, máquina de lavar louças e roupas, ficam no imóvel. Ninguém carrega essas coisas para lá e para cá. Lustres e persianas também ficam.

Mas ambas as partes podem concordar em incluir outras coisas. Quando vendemos a nossa casa, o comprador pediu o parquinho no quintal, todas as cortinas de tecido, um móvel que está no basement e o que está na sala. Concordamos pois era vantajoso para nós.

A vantagem é que o comprador coloca tudo isso no preço da casa e vai pagar junto com a mortgage. E o vendedor recebe por itens que possivelmente não iriam se encaixar no novo imóvel.

Tudo isso vai especificado no contrato de compra e venda, para ninguém mudar de ideia depois!

Sites úteis para olhar imóveis

House Sigma
TREB
Realtor

Dúvidas

Tentei incluir o máximo de detalhes, porém de uma forma resumida. Se ficou alguma dúvida, deixe na caixa de comentários abaixo.