Aluguel no Canadá: contrato, documentação, reajustes e direitos dos inquilinos
Essa é a segunda parte do post sobre aluguel de imóveis. Clique aqui para ler a primeira parte, que fala sobre os tipos de moradia, vocabulário imobiliário, onde procurar e dicas para evitar golpes. Agora vou falar um pouco sobre contrato, documentação, reajustes, direitos e deveres dos inquilinos e proprietários.
Lembrando novamente que como eu estou em Toronto, escrevo o que sei baseado nas leis de Ontário. Portanto algumas das regras que falo no post podem ser um pouco diferentes em outras províncias.
Contrato de aluguel
Existem basicamente dois tipo de contrato, lease and rental agreement. A diferença entre eles é que o lease é a longo prazo, geralmente 12 meses. O Rental agreement é feito para aluguéis de curto período, geralmente 1 mês. Como rental é a curto prazo, ele precisa ser renovado toda vez que vence. Quando você faz um lease de 12 meses por exemplo, e ele vence, você não é obrigado a renovar. O seu aluguel passará a ser considerado como mês a mês, com as mesmas regras do contrato assinado anteriormente.
O lease é mais seguro para ambas as partes no caso de um aluguel a longo prazo pois garante ao landlord a ocupação do imóvel e ao inquilino a certeza que as condições do aluguel não irão mudar.
É muito importante que você faça sempre um contrato de aluguel, não importando o tipo. Assim tudo que foi acordado ficará registrado no papel, evitando algum mal entendido ou abuso no futuro. O landlord é obrigado a providenciar uma cópia do documento para o inquilino.
Todas as províncias tem um modelo padrão de aluguel que geralmente são de 2 ou 3 páginas. Ele contém as informações de ambas as partes, endereço do imóvel, valores, o que está incluso, etc. Leia tudo com calma e não assine se não entender ou não estiver de acordo com alguma cláusula. Veja exemplos de contratos aqui e aqui.
Faça uma inspeção no imóvel, juntamente com o dono, antes de assinar o contrato e caso note qualquer problema, peça que ele especifique no contrato um prazo para que tudo seja consertado. Isso também evita que depois ele diga que você quebrou.
A maioria dos contratos tem a duração de 12 meses porém não é ilegal o landlord querer um contrato mais longo.
Reajuste de preço
O landlord só pode aumentar o aluguel uma vez a cada 12 meses. A porcentagem do aumento é determinada anualmente pelo governo. Em 2018 a taxa é de 1,8% em Ontário. Isso vale para o mesmo inquilino, se a pessoa sair e o landlord for alugar para outra pessoa ele pode colocar o valor de mercado para começar.
Para subir além da taxa permitida pelo governo o landlord precisa pedir autorização no Landlord and Tenant Board e, se aprovado, avisar o inquilino com 90 dias de antecedência.
Documentação necessária
Essa é uma lista de documentos ou pré-requisitos que precisam ser apresentados na hora de fechar um contrato de aluguel. Essa lista pode variar mas geralmente se resume aos itens abaixo:
Depósito equivalente a 2 meses do valor do aluguel. Isso corresponde ao pagamento do primeiro e último mês de aluguel. Pode ser pago via certified cheque (cheque visado), money order (ordem de pagamento) ou bank draft (nota de crédito)
Cheques pré-datados para serem depositados mês a mês. Para isso é preciso que você possua uma conta bancária aberta. Apesar de ser conveniente para ambas as partes, isso não é obrigatório e o dono não pode se recusar a alugar se você escolher pagar mensalmente o aluguel em dinheiro ou e-transfer.
Credit report ou credit score (histórico de crédito com ou sem a pontuação) – Para quem não sabe, o Canadá adota um sistema de pontuação para avaliar se uma pessoa é ou não bom pagador. Eles monitoram se você paga suas contas em dia, se está devendo e quanto de crédito você tem na praça. Esse é um item que dificulta muito a vida dos recém chegados, que ainda não possuem histórico nenhum. Por isso é muito importante que você abra logo sua conta bancária assim que chegar no país e comece a construir o seu crédito. O credit report pode ser tirado gratuitamente, usando esse formulário aqui e aqui, Porém ele demora uns dias para chegar. Há a opção de pegar o relatório online na mesma hora, mediante ao pagamento de uma taxa, nos sites da Equifax e TransUnion. Se preferir pode preencher o formulário que o landlord vai te dar, autorizando o mesmo a receber o relatório.
**Atenção que você não é obrigado a fornecer o SIN (Social Insurance Number) para que o dono possa obter o seu credit report. Por questões de segurança não forneça esse documento a ninguém além do banco, seu empregador e órgãos do governo. Abrir mão ou não desse documento vai de acordo com o landlord ou empresa que administra o imóvel. Quando aluguei o meu primeiro imóvel expliquei que era recém chegada e o landlord aceitou.**
Employment Letter – carta do empregador comprovando que você trabalha ou tem uma promessa de emprego.
Referências pessoais e dos últimos landlords.
Direitos e deveres do locatário
Seria impossível eu listar todos os direitos dos inquilinos e landlords, portanto selecionei alguns pontos chaves para falar. Quem tiver dúvidas sobre outros pontos pode consultar o Residential Tenant Act aqui.
- Pagar o aluguel em dia.
- Comunicar qualquer problema com imóvel para que o dono possa providenciar o conserto.
- Manter o imóvel limpo e pagar por qualquer dano causado por você ou um de seus visitantes.
- Você tem o direito a ter sua privacidade. O landlord não pode entrar no seu imóvel sem um motivo válido. Porém se ele tiver um motivo e apresentar uma notificação por escrito 24h antes, você é obrigado a deixa-lo entrar. Em caso de mudança você também deve permitir que o landlord entre para mostrar o apartamento.
- Não responder perguntas pessoais que ferem os seus direitos previstos no código dos direitos humanos de Ontário (Ontario Human Rights Code). Portanto perguntas sobre idade, país de origem, religião, orientação sexual, estado civil, etc, estão proibidas por lei.
- O landlord não pode simplesmente trocar a fechadura e te colocar na rua. Se existe razão prevista por lei para cancelar o contrato de aluguel, o landlord precisa entrar na justiça. Só a polícia pode retirar um morador de uma casa.
- O landlord não pode te colocar para fora só porque você possui um animal de estimação, exceto quando o animal é perigoso, faz muito barulho, danifica o imóvel ou quando outros moradores do local tem alergias.
- Se você trocar a fechadura, deve fornecer uma cópia ao dono imediatamente.
- Se você aluga uma casa inteira, é responsabilidade sua limpar a neve e cortar a grama. Se você aluga um apartment isso é responsabilidade do landlord.
Direitos e deveres do proprietário
- Fazer perguntas do tipo: “Você trabalha?”, “Em qual empresa?” , “Qual o seu salário?” , “Quantas pessoas irão morar no imóvel e os nomes?” , “Você tem animais de estimação?”, “Você fuma?”.
- Cobrar o primeiro e último mês de aluguel. Não pode pedir mais do que isso de depósito.
- No Canadá inteiro todos os apartments devem ser alugados com geladeira e fogão. Isso não se aplica para casas.
- Recusar-se a alugar o imóvel para alguém que tenha pet. Porém não é permitido impedir que um inquilino adquira um bicho depois da assinatura do contrato, exceto em condomínios que proíbam animais.
- Pedir para fazer uma inspeção antes do inquilino sair do imóvel para se certificar que tudo está em boas condições.
- Terminar o contrato antes do tempo, por razão de não pagamento. O aluguel é considerado atrasado no dia seguinte a data estipulada para o pagamento. O landlord tem o direito de enviar uma comunicação por escrito e se após 14 dias o inquilino não tiver pago, ele pode entrar na justiça.
- Terminar o contrato se o inquilino fere o direito de outros inquilinos no mesmo imóvel, causa danos a propriedade, coloca gente demais para morar dentro do apartamento (overcrowding), sub aluga para outras pessoas sem o consentimento do landlord.
- Ter uma cópia da chave do apartamento.
- Manter o imóvel seguro e em bom estado de conservação.
- Consertar qualquer coisa que venha a quebrar no imóvel (exceto quando provocado pelo inquilino).
- Entrar no imóvel sem comunicar ao inquilino somente em caso de emergência.
Bem, acho que isso cobre os principais pontos né gente? Qualquer dúvida deixem aí na caixa de comentários.
Se você quer ver outras dicas relacionadas ao assunto recomendo consultar a Canadian Mortgage and Housing Corporation.
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31 janeiro tou saindo do meu actual aluguel, a minha questão é, o landlord para o alugar e marcar um tour pra o ir mostrar só o pode fazer no último dos 2 messes por lei ou dentro desses 2 messes mesmo ???? Sei que tem que avisar 24 horas antes ou por escrito certo e num horário que seja de acordo entre ambos né ?
O landlord pode mostrar o apartamento, desde que te avise 24h antes.
Alguém sabe de alguma lei no Canadá sobre o vizinho do apartamento de cima fazer muito barulho muito alto todos os dias em qualquer horário inclusive de madrugada
Faz uma reclamação no condomínio e outra na prefeitura pelo barulho de madrugada.
Oi Livi, gostaria de saber se o inquilino de uma casa alugada e obrigado a arcar com a limpeza e troca do filtro do aquecedor/ar condicionado?!?! Procurei em um monte de lugar e não achei!!! Gostaria de saber se vc sabe?!?
Pelo que está na lei o landlord é responsável por manter o imóvel em boas condições e pela manutenção do mesmo. Eu vejo a troca de filtro do aquecedor como uma manutenção do equipamento e uma forma de manter tudo funcionando bem. Mas acho que a interpretação é meio relativa.
Veja a lei aqui.
Muito bom
Gostaria de saber se há algum tipo de seguro que é exigido/obrigatório para a locação de um imóvel no Canadá
Oi Eduardo,
O dono do imóvel tem que ter o seguro básico mas ele geralmente cobre apenas a propriedade. Se o inquilino quiser mais proteção precisa ter seu próprio seguro, mas não é obrigatório.